杨柳郡后，杭州将告别“限价红利盘”？新房价体系下，还有3个彩蛋
本该纵情放松的长假，却被两个热盘撩得群情鼎沸。
第一个，自然是号称“倒挂1万”的杨柳郡。最终报名10416组，跻身杭州第16个“万人摇”。它的热度有多高？
我的一个温州亲戚，用高息在标会（温州一种民间融资）中提前得标，还透支了两张信用卡，终于凑足了杨柳郡的冻结资金。
一直缺席这轮“杭州行情”的他，决定奋力一搏：“就当打个奖”。
另一个热盘，则是钱塘新区的金色和庄。两年来1分没涨，均价1.2万/㎡+地铁8号线+现房，让这个原本“没有姓名”的楼盘，一夜爆红。
尽管距市中心路途遥远，品质也一言难尽，但人们仍趋之若鹜，登记人数很可能突破杭州纪录。
世间熙熙，皆为利来。
两盘能在假期让大家寝食难安，归根到底在于足够“笋”，有显而易见的“限价红利”。当限价红盘渐渐绝迹，谁都想赶上末班车。
以杨柳郡为代表的“价差盘”的逐渐终结，也意味着，持续3年的限价，即将进入新的纪元。
杭州的限价体系，正变得越来越清晰。
PART 1
限价对“控房价”到底多有效？
2016年9月，杭州首次推出限价政策。只是当时，它是非公开的“抽屉协议”，外界只能知悉规则的大致轮廓：老盘新推，价格不能超过上次；首开新盘，不得超过板块均价。
据国家统计局公布的70城房价指数，若以2015年为100点定基，杭州2016年8月的房价指数是123.2，同比前一年涨了22%。
到了今年8月，杭州的房价指数是147.2，比2016年增长了19.5%。
也就是说，限价后这3年房价的累计涨幅，还不及限价前1年的涨幅。从统计意义上看，限价的效果立竿见影。
但它也带来了两个“副产品”。首先，产生了许多创世纪、西湖国际城这样的一二手倒挂红盘，使杭州楼市成了“大型开奖现场”，热度一直延续至今年。
其次，因为限价是不成文的“潜规则”，难免给人留下“可以松动”的预期。
事实也正是如此，因为考虑地价、区位等差异，限价并不是铁板一块。最典型的案例，就是今年年初，某高层批出了5万4的均价，成功“冲卡”。
“今年不买房，明年买地王”的焦虑，再度来袭。所以到了今年7月，杭州限价终于升级为“2.0版”。
杭州已挂牌“双限地”板块限价表
土地市场开始执行“限房价，竞地价”：所有地块挂牌时，均标明将来住宅的最高销售均价。限价连同杭州的房价体系，成了白纸黑字的契约。
迄今，杭州一共挂牌了47宗“双限”涉宅用地，分布于26个板块。
其中“1万+板块”有6个，主要集中在郊区板块。最低的是临安於潜镇，这里距临安市区尚有30公里，精装限价为14800元/㎡。
“6万+板块”有2个，分别为江河汇流与望江新城，精装限价69800元/㎡。1.48-6.98万，很可能就是未来几年，杭州房价坚硬的地平线与天花板。
攻城为下，攻心为上。“限价2.0”真正从预期上，限住了人们对房价的浮想联翩。
PART 2
“将来相亲时，只要你报出住所的大致区块，不用说案名，对象就能猜到你买房时的价格。”看了板块限价图，有粉丝在群里如此调侃。
在限价2.0时代，板块的房价标准，主要可以分为三类。
第一类，限价基本延续板块此前标准，且板块内一视同仁。这是目前限价留给大众的主流印象。
比如滨江的中海·云宸和时代·滨江悦，两者相距近4公里，地段有明显差异。但最终中海·云宸的均价是47000元/㎡（含5000元/㎡精装），时代·滨江悦毛坯42000元/㎡，两者毛坯价一致。
这类板块，将来也是淘高性价比新盘的主力战场。
原因很简单，如果一个楼盘有地铁+商场加持，却因限价，跟同板块的“白板楼盘”卖一样的价格，自然是不可错过的“限价红包”。
硬币的另一面，是它也可能让板块中并不优质的地块，“蹭”到了限价的光。
例如9月23日成交的28号蜀山商住地，精装限价29800元/㎡，与板块最高的桂语朝阳持平。
相比桂语朝阳绿城品牌+地铁口的优势，它距2号线朝阳站足有约1.5公里，地段差了一大截，且附近的国宸府售价仅约25600元/㎡。从现状来看，限价已超出它的实际价值。
第二类，是最高价延续历史不突破，但板块内因地块素质良莠不齐，价格存在一定分化。
最经典的案例，发生在钱江世纪城。7月29日，滨江·御虹府地块成交，精装限价为45000元/㎡，比同板块的保利·澄品低了2000元/㎡。
当时，这被很多媒体解读为“官方希望奥体降”。
结果9月18日，澄品南侧又挂牌了一宗宅地，精装限价重新回到了47000元/㎡，“奥体降价论”不攻自破。
最好的解释是，御虹府地块距澄品有约800米距离，位置稍逊。主管部门在定价时，更合理地看到了地段差异，并将之体现在限价中。
从市场角度看，这应该是限价最合理的状态。但对主管部门的挑战也很大，比如靠近地铁和综合体，到底该值多少钱？800米的距离，真的该差2000元/㎡吗？
因此，一旦认定主管部门划定的价格，低估了楼盘的实际价值，那就是留给购房者的“结构性机会”。
PART 3
限价的第三类，则是板块整体有所突破，上了一个台阶。
这类板块目前主要集中于城北。如崇贤从2万到了2万3，运河新城从3万1到了3万8，桃源从毛坯2万8到了精装3万4（含4000元/㎡装修）。
这是杭州第一次通过限价体系，传达要重点打造某一板块的意图。
从土拍来看，市场仍需时间消化新的体系。如香港置地竞得的运河新城地块，成交楼面价为20488元/㎡，精装保本价约为33000元/㎡，精装限价为38000元/㎡。
保本与限价之间，尚有5000元/㎡距离。
同样的“保守”，还出现在联发拿下的桃源宅地。地块楼面价21043元/㎡，精装保本价约为31000元/㎡，精装限价为34000元/㎡。
相比以往被限价限到血亏，开发商有了充足的利润空间。由此或将衍生出“限价2.0”的另一个特征：在部分板块，“限价=售价”的公式，可能要被打破了。
限价只是拉起了最高警戒线，但没规定，房子不能卖得比限价低啊！
不过，对“爱面子”的开发商来说，这应该是行情见底、破釜沉舟的最后选择。在开发商的工具库里，还有车位、精装配置、付款方式等各种促销手段。
在竞争激烈的临安，已有楼盘开始“买房送子母车位”。
合理分化，也是一个健康市场该有的状态。在限价的行政框架内，部分板块形成自己的“市场价”，或许会成为杭州楼市的新常态。
PART 4
“如果没有限价，杭州这轮‘独立行情’可能早就熄火了。”
当被问及如何看待限价时，一位开发商的总结是：“我们应该感谢限价。”在他看来，若放任杭州房价上涨，楼市很可能在烈火烹油之后迅速冰冻。
这轮上升周期，或许在两年内就会宣告结束。“限价通过折让部分开发商利益，促进了成交量的攀升，使楼市一直充满活力。”
在中国股市，牛短熊长、暴涨暴跌的习性一直为人诟病。在美国，牛市持续时间是熊市的2.6倍。A股则相反，熊市时间是牛市的2.3倍。
杭州楼市也一度陷入这样的困境。
2009年，迎来了2年大牛市，随后便在2011年开始进入“失去的5年”。而目前这一轮行情，已持续超3年，很可能创下杭州楼市的“慢牛纪录”。
那么随着杨柳郡等明星倒挂盘售罄，楼市会“凉凉”吗？
在我看来，虽然热度可能不及从前，但未来一两年，杭州楼市至少还有三个埋下的“小爆点”。
首先，一些历史遗留的“网红盘”，还会陆续面市。它们中，会有金色和庄这样“横空出世”的彩蛋，也有和光尘樾、江与城等“万人摇”加推。
当然，还有近20个现房项目，预计也会圈一大波粉。
其次，目前的限价体系中，还有整体被低估的板块。比如目前限价3万左右的未来科技城，无论已上市的梧桐郡、西溪公馆、未来悦，还是待售的天空之城和富力中心，都是万众瞩目。
最后一个爆点，可能来自杭州通过铁腕之力，打造的“超级板块”。
比如亚运村、城北万象城一带，都可能因巨量的城建投入，使板块价值迎来跃迁式增长。这些“爆点”，将在未来持续释放，为楼市注入温度。
PART 5
对杭州打赢这场城市间的“抢人大战”，限价也至关重要。
层楼粉丝小K，今年刚从复旦大学毕业。 最早，他的职业规划是留在上海，但无奈魔都房价实在太高。内环内11万、中环内8万、外环内6万、外环外4万的房价格局，牢不可破。
所以去年开始，家里就在杭州参与各种摇号。目标很简单，只要摇到房子，他就回杭发展。
最终，他的父亲成功摇到了2万+的梧桐郡，小K也顺利成为杭州“外来人才大军”中的一员。在我身边，因还能买得起杭州的房子，而留在这座城市的案例，并不少见。
通过控制房价吸引人才，做得最坚决的或许是长沙。
除了限价，长沙还有限售4年、购二套房需首套房产证满4年等调控措施，将长沙房价牢牢控制在1万+。
其房价之低，甚至有了“外地人掏空6个钱包，长沙人带父母6国旅游”的段子。
去年，长沙常住人口增加了24万，也和杭州一样，连续11次获得了“中国最具幸福感城市”。
尽管杭州和长沙不可同日而语，对有些人来说，杭州房价已是“难以承受之重”。但值得肯定的是，杭州的房价体系仍有平滑的梯度。
在杭州近郊，你依然能买到1-2万的刚需房。够幸运的话，它可能还靠近地铁。你可以此为据点，继续在这座城市“打怪升级”。
这或许是限价最大的意义。
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文∣林小北
编辑∣七喜
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